La pandémie de Covid-19 a bouleversé nombre de secteurs. La gestion locative en fait évidemment partie, avec de multiples impacts - pratiques ou juridiques - sur les relations entre bailleurs et locataires.
L’augmentation des impayés de loyers, au cours des derniers mois, pour les baux d’habitation reste marginale, pour le moment. Mais la situation évoluera peut-être dans les mois à venir, dans la mesure où la crise économique qui s’annonce risque de placer certains locataires dans des situations personnelles délicates.
Notons néanmoins que des retards de paiements ont pu être constatés, notamment à cause du confinement et des difficultés rencontrées avec le courrier.
La situation est très différente pour les baux commerciaux ou professionnels, pour lesquels les administrateurs de biens constatent des impayés très importants, représentant parfois plus de la moitié des échéances depuis le 1er avril. Les fermetures administratives de certains commerces (restaurants, bars, salles de spectacles…), puis le confinement, sans même évoquer les difficultés financières des locataires liées à la crise, expliquent très largement cette situation.
Dans la plupart des cas, les locataires ont pris attache avec les bailleurs et leurs représentants pour demander le report ou étalement de leur loyer (voire son annulation pure et simple), mais parfois, aucune démarche n’a été engagée par les preneurs et il a fallu constater l’impayé.
Il faut avant tout rappeler que les loyers restent dus et qu’aucun texte ne prévoit l’annulation ou l’abandon des loyers pendant la période d’urgence sanitaire. Les ordonnances adoptées par le gouvernement ne prévoient qu’une simple « suspension » des sanctions (clauses résolutoires, clauses pénales...) en cas d’absence de paiement. Des débats juridiques sont en train de s’ouvrir sur l’application de la force majeure, sur la jouissance par les locataires de leur local, sur la révision des baux pour imprévision… Nul doute que les tribunaux auront matière à juger mais il est bien trop tôt pour tenir un abandon de loyer comme acquis.
Ceci étant précisé, il convient de privilégier la négociation avec les locataires, en appréciant les situations au cas par cas pour trouver les solutions les plus efficaces sur le long terme : au-delà des échéances passées, la crise économique fait courir le risque de fermetures, congés anticipés ou dépôts de bilans pour nombre de commerces. Et sur certaines adresses, la recherche de nouveaux locataires commerçants pourrait être compliquée dans les mois à venir.
Enfin, la trêve hivernale, qui s’achève normalement le 31 mars de chaque année, a été prolongée (à plusieurs reprises) pour être reportée en définitive jusqu’au 10 juillet. Cela signifie qu’il ne peut y avoir aucune expulsion d’un logement jusqu’à cette date.
En pleine période estivale et avec en ligne de mire la date du 1er novembre (début de la prochaine trêve hivernale), les huissiers devront être mobilisés pour procéder à l’exécution des décisions d’expulsion rendues par les tribunaux.
|